Ma qual è la tassazione per la vendita degli immobili realizzati con i Bonus dell’Edilizia? In particolare, il comma 496 prevede che «In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all’atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta, sostituiva dell’imposta sul reddito, del 26 per cento”. E’ quanto riportato nella risposta n° 204 dell’Agenzia delle Entrate, che tratta della vendita infraquinquennale dell’immobile e del calcolo della relativa plusvalenza. E’ da premettere che, l’istante che ha richiesto la risposta al quesito, è proprietario unico di un’unità immobiliare, di un condominio mimino, dotato di proprio codice fiscale, composto da altre unità immobiliari. Allo stesso tempo
il condominio, ha deliberato, interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico con miglioramento di due classi sismiche ed interventi di efficientamento energetico con miglioramento di almeno due classi energetiche come interventi “trainanti”. Inoltre l’istante fa presente che
- ha sottoscritto un contratto preliminare di vendita della predetta unità immobiliare ( e quindi trattasi di vendita infraquinquennale);
- che la spesa per la ristrutturazione condominiale è di 70.000,00 euro
- che quella per la sostituzione dei serramenti interni è di 10.000,00 euro;
per cui chiede di sapere se, ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, potrà dedurre dal prezzo di vendita, le spese suddette. Nella sua risposta l’AdE ha evidenziato le modalità di calcolo delle plusvalenze specificando che, non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente. Il comma 1 dell’articolo 68 del TUIR, statuisce che le plusvalenze sono costituite “dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”, e che “il prezzo di acquisto od il costo di costruzione deve essere incrementato dei soli costi inerenti al bene, sono a tal fine rilevanti le spese incrementative. Per spese incrementative, in giurisprudenza, s’intendono “quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo”. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all’immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene”.
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