SISMABONUS ACQUISTI 85%: le date utili e le asseverazioni necessarie

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n° 14 dell’8.3.2024, avente ad oggetto la “Detrazione spettante per l’acquisto di case antisismiche – Conclusione dei lavori strutturali dell’edificio prima della stipula dell’atto di compravendita – Art. 16, comma 1– septies, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63 convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90” è andata a regolamentare le detrazioni, previste, per l’acquisto di case antisismiche. In particolare a seguito di un’istanza proposta da un’associazione che chiedeva se è possibile usufruire della detrazione nel caso di acquisto di unità immobiliari classificate in una delle categorie catastali ”provvisorie” (ad esempio, F/3 ”unità in corso di costruzione”), di cui fanno parte molti edifici demoliti e ricostruiti, e sui quali, entro la data di stipula dell’atto di compravendita, risultano ultimati gli interventi delle parti ”strutturali”, con il conseguente miglioramento di una o di due classi di rischio sismico, richiesto dalla norma, e se sia possibile usufruire dell’agevolazione nelle forme alternative alla detrazione in dichiarazione dei redditi, come lo sconto in fattura o la cessione del credito d’imposta. La risposta dell’AdE, mendiante la suddetta Risoluzione n° 14, ha evidenziato una serie di concetti, requisiti ed atti che chiariscono le modalità di accesso a tali detrazioni fiscali, che abbiamo di seguito riassunto:

1. La detrazione detta ”sismabonus acquisti” si applica alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2024 e quindi l’atto di acquisto relativo all’unità immobiliare oggetto dei lavori deve essere stipulato entro i suddetti termini di vigenza del beneficio fiscale;
2. Per usufruirne, è necessario, il completamento dei lavori di finitura delle unità e degli edifici oggetto dell’intervento di demolizione e ricostruzione, prima della stipula dell’atto di compravendita delle singole unità immobiliari. Il che evidenzia che è sufficiente il completamento degli interventi ”strutturali” sull’edificio demolito e ricostruito che assicurano il passaggio a classi di rischio sismico inferiore;
3. Che i beneficiari dell’agevolazione siano esclusivamente gli acquirenti delle unità immobiliari e la detrazione, è calcolata sul prezzo di acquisto di ciascun immobile, nella misura del 75 o dell’85 per cento a seconda che l’intervento di demolizione e ricostruzione determini il passaggio a una ovvero a due classi di rischio sismico inferiore, entro l’importo massimo di 96.000 euro;
4. Non è rilevante invece, che il fabbricato ricostruito abbia un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente affinché l’acquirente dell’unità immobiliare fruisca del ”sismabonus acquisti”;
   Con specifico riferimento alla possibilità di fruire della detrazione fiscale, nell’ipotesi in cui alla data di acquisto dell’unità immobiliare siano stati completati gli interventi ”strutturali” sull’edificio oggetto dell’intervento di demolizione e ricostruzione e non anche quelli di ”finitura”, in base alla norma, ai fini dell’agevolazione fiscale è necessario, inoltre, che:

• l’intervento di demolizione e ricostruzione dell’edificio determini la riduzione di una o due classi di rischio sismico, asseverata ai sensi dell’articolo 3 del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 28 febbraio 2017 n. 58;
• Entro il termine di vigenza dell’agevolazione sia stipulato l’atto di compravendita;
• Ma che un’asseverazione tardiva, in quanto non conforme alle citate disposizioni, non consente l’accesso alla detrazione.
  Invece, per quanto riguarda le procedure e le attestazioni riguardanti i lavori vi è bisogno che:

1. Il progettista dell’intervento strutturale asseveri ,secondo il modello contenuto nell’allegato B del decreto stesso, la classe di rischio sismico dell’edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l’esecuzione dell’intervento progettato;
2. L’asseverazione, detta, deve essere allegata alla segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente, per i successivi adempimenti;
3. Per i titoli abilitativi richiesti, a decorrere dal 16 gennaio 2020, l’asseverazione va presentata contestualmente al titolo abilitativo urbanistico, tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori;
4. Il direttore dei lavori e il collaudatore statico, ove nominati per legge, all’atto dell’ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo, attestino, per quanto di rispettiva competenza, la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato, come asseverato dal progettista (Allegati B1 e B2);
5. Che tali attestazioni sono rilasciate all’atto dell’ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo, e non rileva l’eventuale mancato completamento dei lavori di finitura delle unità immobiliari e degli edifici oggetto dell’intervento di demolizione.

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