Scarica direttamente il testo di legge Salva Casa Tutte le novità del Decreto Salva Casa, che diventa Legge. E’ in approvazione alle Camere, il testo di legge Salva Casa, con le nuove modifiche introdotte, che variano, anche in modo sostanziale, il Decreto Legge 69/2024. Ricordiamo, altresì, che sulla conversione in legge del Salva Casa, sarà posta la fiducia del governo. Pubblichiamo di seguito, il testo di Legge in approvazione nonchè l’esame delle modifiche sostanziali, che riportiamo di seguito per tipologia di fattispecie edilizia.
Recupero sottotetti: il recupero dei sottotetti, sarà possibile effettuarlo, nei limiti delle procedure previste dalle leggi regionali, anche se, l’intervento di recupero non consenta, il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, ma si richiede la garanzia che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio e che non siano apportate modifiche, ne alla forma e ne alla superficie all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo, che ha assentito la costruzione del medesimo. E’ fondamentale evidenziare che, il nuovo testo di Legge, sottolinea il principio della condivisione e del rispetto, di quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.
Edilizia libera : sono implementate le attività di edilizia libera, estese anche ai porticati rientranti all’interno dell’edificio, nonchè della realizzazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA). Le stesse, devono assolvere le funzioni di temporaneità e di protezione dagli agenti atmosferici, nonchè di raggiungere l’obiettivo, del miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, nonchè la riduzione delle dispersioni termiche, e la parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio, purché tali elementi, non configurino variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo. Infatti le stesse, non devono generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile. Rientrano nell’edilizia libera anche le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, come tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili Le stesse devono essere addossate o annesse agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. Chiaramente, le opere per essere libere, non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici e, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico, tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente nonchè l’armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.
Stato legittimità degli immobili: lo stato di legittimità degli immobili o dell’unità immobiliare, è rappresentato non più dalla coesistenza di quello stabilito dal titolo abilitativo, che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, e di quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, ma alternativamente, da uno dei due titoli abilitativi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Lo stato di legittimità, è determinato dall’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile, o unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi. Per cui, parliamo, del titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio interessante per l’intero immobile o l’intera unità immobiliare. Quali sono i titoli idonei a stabilire lo stato di legittimità, previo anche di pagamento di sanzioni o oblazioni?
- Il permesso di costruire in sanatoria, che è rilasciato, al ricorrere di determinate condizioni, in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività (di seguito SCIA).
- L’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità come previsto all’articolo 36-bis;
- Dalla sanzione pecuniaria conseguente ad annullamento del permesso di costruire;
- Cambio di destinazione d’uso di singole unità immobiliari: si stabilisce la facoltà di mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare, all’interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali, di fissare specifiche condizioni, mutamenti rilevanti della destinazione d’uso, per ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa, da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie. Tale principio, deve comportare, l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare ad una diversa categoria funzionale tra quelle elencate: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale
Il cambio di destinazione d’uso è ammesso, nel rispetto di quanto previsto, anche con realizzazione di opere (visto che è stato eliminato nel testo di Legge “senza opere”) tra categorie funzionali diverse, ad eccezione di quella rurale (categoria d), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C).L’attuale norma specifica le condizioni per il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse e sono: - la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile;
- non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal DM 1444/1968
- nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, laddove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria;
- non è assoggettato al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi
- per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone
- il mutamento di destinazione d’uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli: a) nelle ipotesi di cui comma 1, primo periodo, alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) nei restanti casi, al titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d’uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dalla esecuzione di opere riconducibili
Interventi in assenza o in difformità dal permesso di costruire: nella Legge si parla delle opere acquisite gratuitamente al patrimonio del Comune, nel caso in cui il responsabile di interventi, in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di 90 giorni dall’ingiunzione di rimozione o di demolizione. Nell’ambito della valutazione dell’eventuale contrasto dell’opera con rilevanti interessi urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, debbano essere richiesti i pareri delle amministrazioni competenti. Si introduce altresì, la possibilità per il Comune, nei casi in cui l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, di alienare il bene e l’area di sedime.
La parziale difformità dal permesso di costruire: sono incrementate le sanzioni, rispettivamente, al triplo del costo di produzione e al triplo del valore venale. La stessa, è volta al superamento dell’istituto della doppia conformità, limitatamente alle ipotesi di parziali difformità degli interventi dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, nonché alle ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività.
Tolleranze costruttive: ai fini del computo della superficie utile per l’applicazione del comma 1-bis, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo. gli scostamenti previsti, sono applicabili anche alle misure minime, individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari. Inoltre sono elencate le altre irregolarità da considerarsi tolleranze esecutive, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Infatti, costituiscono tolleranze esecutive anche: - il minore dimensionamento dell’edificio;
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
- la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Per cui rientrano tra le tolleranze costruttive anche le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
In tal caso, il tecnico allega alla dichiarazione ai fini dello stato legittimo degli immobili, prevista dall’art. 34-bis, del TUE, ubicati nelle zone a sismicità non bassa, l’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale o la dichiarazione del decorso dei termini procedimentali in assenza di esito negativo, richieste di integrazione o istruttorie inevase. Il tecnico abilitato deve verificare la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e provvedere alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni, presentando, ove necessario, i relativi titoli.
Requisiti di altezza minima e di superficie minima: riguarda il rilascio del certificato di agibilità degli edifici, evidenziando i criteri di conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie, ed in particolare i requisiti di altezza minima e di superficie minima. Per cui il tecnico progettista abilitato assevera, ai fini della segnalazione certificata di inizio attività, la suddetta conformità nei seguenti casi: - locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri, fino al limite massimo di 2,40 metri;
- alloggio a singola stanza, per una persona, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati e, per due persone, inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati. Inoltre devono essere soddisfatta almeno uno dei due requisiti di seguito riportati:
a) i locali sono situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienicosanitarie;
b) è contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie
Accertamento di conformità: superamento del requisito della cosiddetta «doppia conformità», limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività. Esistono due tipologie di accertamento di conformità in sanatoria,
Gli interventi eseguiti in assenza, totale difformità o in variazione essenziale dal permesso di costruire o dalla Scia o gli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire nonché quelli realizzati in assenza o in difformità dalla Scia la finalità di limitarne l’applicazione alle ipotesi di assenza di permesso di costruire, o in totale difformità nelle ipotesi di cui
il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, può ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulti conforme:
a) alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
b) ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento
In sede di esame delle richieste di permesso, lo sportello unico per l’edilizia può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi necessari ad assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e rimozione delle opere che non possono essere sanate. E’ stato espunto il riferimento ai requisiti di igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati e per il superamento delle barriere architettoniche per il rilascio del permesso di costruire. In tali casi alla richiesta del permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità
Leggi anche:
EDILIZIA PRIVATA: il Salva Casa non elimina la doppia conformità, ma è soltanto alleggerita
EDILIZIA PRIVATA: ma cosa succede con il salva casa e il condono edilizio
EDILIZIA PRIVATA: scarica il testo del nuovo Decreto Salva CasaSALVA-CASA: ma quali sono le tolleranze costruttive consentite?
CONDONO EDILIZIO: ma cosa succede con il Salva-Casa alle opere abusive?
BONUS 110% – 90% RISTRUTTURAZIONI: tutte le novità per il 2024 riguardanti il Superbonus 110%
Il Salva Casa cosa prevede in tema di conformità urbanistica?
il Salva Casa non elimina la doppia conformitàIl
Testo del Decreto Salva Casama cosa succede con il salva casa e il condono edilizio
Leggi o scarica: